工事費25%削減(過払いゼロ)(談合ゼロ)(逆オークション入札)

施工者だけに無理強いすれば、安くなる処か、かえって高くなります。創間式削減は合理的で工事業者も創間式を歓迎

下記に他社と創間式を比較[施工者との対峙関係から生まれるダブルワークを無くし][メーカーに無料協力させる材料談合ゼロ][業者談合ゼロ][直工業者の入札参加][逆オークション入札][増減清算]など他社にないノウハウが創間式です



その他

【コンサルの選び方】一級建築士で統括設計士であること、また現にマンションに住み、理事経験豊富が重要。統括設計士は建築のトップリーダーなのでコンサル力が高く、修繕専門コンサルに出来ない提案・入札ができます。理事経験があると修繕積立金の無駄使いを立案しません。また、マンション大規模修繕工事のコンサルの選び方は、以下を投げかけて、コンサルが難色を示せば、契約しない、コンサルを変える勇気も必要です。 [直工業者にも入札参加させる←創業20年あれば十分] [住民の推薦業者を入札参加させる] [工事前は材料メーカーを排除] [工事竣工図+実行数量積算の作成]
【創間式コンサルタント】要約しますと、(7行目)施工業者との対峙関係から生まれるダブルワークを無くし(21行目)材料メーカーにただで協力させる材料談合をさせない(33行目以降)入札談合が出来ない環境作り(34行目)直工業者の下請け業者も公募し入札参加させる(36行目)逆オークション入札(45行目)増減清算で適正支払いを行う(47行目)監視体制をやめ工事は信じて任せる。コンサルが施工者の負担にならない。など他社には真似ができないノウハウがあります
【以下行説明】
2【創間式(そうま式)】マンション大規模修繕工事費を安くする方法として考案しました。工事業者と対峙しない・談合させない・逆オークション入札・着手金ゼロ・出来高清算支払
4【コンサルタント費用】マンション大規模修繕工事(劣化調査・診断報告書を含め)に伴うコンサルタント費用は50〜100住戸(1棟)で標準コンサルが250万円程度に対し創間式では半分の125万で十分と考えています。標準コンサルが行う100点作業はもったいないのでしませんが工事には何の問題もありません。過大作業にならないようにすべきです。
5【組合員への対応】コンサルタントの対応しだいではマンションの組合費が高くなります。マンション修繕積立金不足のため工事ができないと言って、管理組合費の値上げを誘導します。マンション管理組合理事の多くは素人です。マンション共用部なのに個人要望が勝ちます。マンション組合費が高いのも理事が思いつきで要望をコンサルに伝える。理事経験の少ないコンサル担当が要・不要も判断できず、マンション理事会の要望通り業務を行った結果、組合費が肥大してきます。私(理事10回経験)が住んでいたマンションでは工事費の適正化・組合費の見直し等で30年間組合費を値上げしていません。←そうまに相談下さい
6【コンサルタント費用の支払】物品購入と違ってマンション大規模修繕のコンサルタント費用は増減します。そのため活動時間(8時間=1人工)清算が最善です。契約金通り仕事が終了するのは、不思議です。マンション大規模修繕コンサルタント費用の不足は手抜きを起こし、取り過ぎは客の不満につながる。理想は低く契約し、必要に応じて追加を支払う方式が最善。
7【ダブルワークはもったいない】マンションの大規模修繕におけるマンション大規模修繕コンサルタントの役割は、管理組合と工事業者との良好な関係を構築することにあります。一般的には対峙関係になりがちです。積算・品質管理・現場チェックも両社が行い、プライドを背負って業務をします。費用も2倍かかりマンション管理組合が支払います。組合・コンサル・工事業者のそれぞれが取るべき責任を明確にし、どちらか一方で十分です。
17【劣化調査】マンション劣化診断調査はなぜ必要なのかとよく聞かれますが、マンション大規模修繕工事立案の為と答えています。標準的な回答は現況把握・劣化抽出・工事の必要性判定などですが、マンション修繕コンサルの本領発揮なのかやりすぎた報告書を見受けます。工事目線で考えるとその半分で十分です。立派な報告書も工事が終わると「ビフォア・アフター」の記念資料になるだけで、もったいないと理事時代に思っていました。それより、実施された工事の状況(実行状況図)を作成する方が実行清算や次回工事に役立ちます。機械試験(中性化深度測定試験・塗膜付着強度測定試験・シーリング材物性試験・タイル付着強度測定試)なども必要に応じて工事中に行う方が最善です。
30【材料選定】マンション大規模修繕工事にはどんな材料が適切なのかより、その材料が一般的な材料かを精査すべきです。12年周期でマンション修繕が行われゆきます。必要以上の性能はもったいないだけです。標準的な保障がつけば十分です。 31【特殊材料】競争入札に不向きです。マンション大規模修繕工事では一般的な材料で十分です。工事周期を考慮した場合、特殊材料の提案はコンサルの技量を疑わざるを得ない。
38【工事費】 マンション大規模修繕工事費が高くなるのは、以下が要因です。マンション大規模修繕工事費削減のノウハウです。 [過大設計]マンション大規模工事において予防工事は高額になり勝ちです。対処修繕工事が安価です。 [談合]マンション大規模修繕工事において業者談合・材料談合があり、中にはコンサルが自ら談合している場合が見受けられます。←以下を要望して難色を示せば、そうまに相談下さい。(小規模業者の入札参加)(住民の推薦業者を入札参加させる)(工事前は材料メーカーを排除)(個別現説明)
[過度な業者への性能要求] 指揮系統上、一番下位の業者に全てを責任転嫁するコンサルが目立ちます。結果、工事費が2割高くなります。組合・コンサル・工事業者のそれぞれが取るべき責任を明確にし、業者に安心して、仕事をしてもらうことで2割安くなります。ご存じでしょうか?(100点を要求し業者との人間関係をなくすぐらいなら60点+40点サポートが最善)
[コンサル担当の高圧な態度] 工事(出来栄え・金額)は気分で決まります。そんな事も解らないコンサルは退場すべきです。 コンサルの高圧的な態度は工事費に反映されます。人間関係が肝要です。
39【業者選定条件】マンション大規模修繕工事の業者選定は小規模業者を敬遠せず、創業年数20年以上で一番安い所が最善です。以下を投げかけて、コンサルが難色を示せば、談合を疑って下さい。[一番安い業者でお願いします]
41【工事目的】マンション大規模修繕がなぜ必要かを勘違いしている人が多い。ひび割れは直りません。元には戻りません。さらに悪くならないように修繕します。ひび割れから水が侵入しないように防水工事をします。美装工事は修繕積立金に余裕がある場合にかぎります。
42【コンクリート保護】マンションの大規模修繕工事はコンクリート保護が目的です。 その為、水侵入の無いひび割れ部は修繕が不要です。
[45]  工事契約の特徴⇒(着手金は支払わない) [46]  追加・減額⇒(増減がない現場ほどおかしい⇔新築は増減0) 49【工事監理】工事業者と対峙するのは愚策です。対峙しない監理があります。そうまに相談下さい。工事費を安くする要は管理組合・コンサル・工事業者の三者が助け合うことです。
52【私は意匠設計(統括設計)士です】分類的には構造設計士・設備設計士を統括する役割です。業務的にも積算士・現場監督・各工事業者・申請を統括する役割です。入札業務も総合設計士が行います。一級建築士と言っても工事立案に不向きな方が8割位いますので注意下さい。マンション大規模修繕費を安くするは統括設計士に依頼下さい。
52【私の実務経験】初めてのマンション大規模修繕はボランティアで25年前にやりました。住宅公団が建てた箕面粟生第4住宅(404戸)に住んでいました。輪番制で組合理事が回ってきました。積立金不足で大規模工事が2年停滞していました。33歳の未熟もので、独立して3年、仕事も忙しく、コンサル任せにしていました。提案された見積もりが2億3千万で5千万オーバーしていました。組合費の値上げ以外の方針は出てきませんでした。やむを得ず、仕事を休み(代表でしたので可能でしたが) コンサルに任せず、自分でやりました。そのノウハウが次に説明する創間式です。 コンサルは組合要望通り、業務をしてくれましたが、住民目線・管理組合目線・10年後・20年後・工事業者目線が反映出来ていなかった事が5千万の差として出てきていたと思えます。それ以来、おだてられ、改修工事6件・理事8回をやることになりました。さらに、引越し先のマンションでも初代理事に当たり、現在に至っています。
54【マンション建て替え】マンション建て替え立案を創間は自ら出来ます。他社は創間に外注してきます。下請けで公表実績が少ないですが新築は統括設計事務所に依頼すべきです。「マンション 建て替えは 何年で」と質問されますが、建物は修繕を行えば100年は利用できます。ただその前(60年後)に継承者(2代目・売却不能)がいない為、団地が廃墟状態になります。資産の再構築が望まれます。
55【組合理事経験】コンサルタントに必要な資質として[マンション住まいである事] [理事経験がある事]は外せません。建築技術では割り切れない総意感覚が必要です。輪番制でいやいやなった理事を導く事もコンサルに期待されています。コンサルによっては大規模工事契約までに1年〜2年(通常6か月)もかかるのは、総意感覚がないからです。ちなみに、管理組合理事の心得も総意目線にあります。
55【組合理事経験・修繕積立金の削減】組合費の値上げは考えない事。組合費の値上げ提案は拒否してください。マンション大規模修繕積立金内いで工事をする決意が必要です。予防修繕を減らし、対処修繕でマンション修繕積立金を大事に使いましょう。←そうまに相談下さい。