管理組合費が高いと思われた事はありませんか？　管理組合費を安くする方法があります。
工事費を削減することで実現できます。工事費は積立金から拠出するので管理組合費と無関係と考えている人が多いのですが、組合員にとって管理組合費と修繕積立金は別々の会計ではなく、徴収される側から見れば、一つの固定費です。このあたりが重要です。管理業務費はどの管理会社に依頼しても大差ありません。しかし工事費は管理会社の誘導によって大差が出ます。管理会社は工事をしてはなりませんが、業者と談合し工事費に紹介料を乗せてくるケースがあります。工事は創間式マンション大規模修繕設計で必ず下がります。結果、余剰金になって会計に余裕が出れば、管理組合費や修繕積立金が下がります。管理組合は工事費を下げる事を何より優先して下さい。

　修繕積立金(マンンション)が高いと思われた事はありませんか？　修繕積立金を安くする方法があります。
　修繕工事費を下れば、過大な修繕積立金の値上げはなくなります。
　修繕積立金とは将来マンションが古くなって修繕が必要になった時に、備えてお金を積立ておくものです。修繕積立金の相場や目安は、(国交省)長期修繕計画作成ガイドラインを参照下さい。ただ、それが高い理由になっています。修繕積立金の高いマンションは売れなくなります。
　管理会社は長期修繕計画通りの予算で工事を誘導してきます。この事が間違っています。修繕積立金は油断すれば直ぐになくなります。工事は、必要な工事だけを１番安い業者に発注して修繕積立金を残して下さい。これを繰り返せば、修繕積立金の値上げが阻止できます。　付近のマンションより修繕積立金が高くなれば、資産価値が下がり、売れなくなります。
　修繕積立金(マンション)がなぜ高いかは上記の内容が原因です。
　工事費を下げる事が重要です。創間式マンション大規模修繕設計を参照下さい

マンション大規模修繕で失敗しない！優良な「マンション修繕施工会社（選び方）」を正しく選ぶ5つの鉄則
　マンションの大規模修繕を控えた管理組合の皆様、パートナーとなる業者を選定する際、「施工会社の知名度や過去の実績」だけで選ぼうとしていませんか？実は、そこには大切な修繕積立金を失う大きな罠が潜んでいるかもしれません。満足のいく大規模修繕を行うためには、信頼できる「マンション修繕施工会社の選び方」を正しく理解することが極めて重要です。
　私たちが目指すべきゴールは、「同じ工事内容であれば、最も適正かつ安価な施工会社を選ぶこと」です。しかし、それを阻むのが、裏で工事費を不当に吊り上げる「談合(だんごう)」という業界の古い悪習です。このリスクを回避する正しい「マンション修繕施工会社の選び方」を身につけましょう。
なぜ、マンション修繕施工会社選びで「談合」が起きてしまうのか？
　一部の不適切な設計コンサルタントや管理会社が裏で特定の業者と手を結び、紹介料やバックマージンを上乗せするケースが後を絶ちません。最悪の場合、見積に参加したすべての会社がグルになっており、最初からどこが当選するか決まっていることすらあります。損をするのは、高い修繕積立金を支払っている住民だけです。
　談合を後から証明するのは極めて困難です。だからこそ、最初から「業者が談合できない環境」を住民主導で作る必要があります。それが、住民の資産を守るための正しい「マンション修繕施工会社の選び方」（創間式選定法）です。
住民主導で実践する「失敗しないマンション修繕施工会社（選び方）」5つの鉄則
　管理組合が主導権を握り、本当に信頼できる業者を適正価格で選ぶための具体的なステップを解説します。この「マンション修繕施工会社の選び方」を実践すれば、修繕コストを大幅に最適化できます。
① 選定方法は必ず「入札方式」を指定する
　マンション修繕施工会社の選び方にはいくつか種類がありますが、透明性を確保するために必ず「入札方式」を採用してください。「見積合わせ」や「プロポーザル(提案)方式」は選定基準が曖昧になりやすく、設計者主導による談合の温床になりがちです。「入札は手間がかかる」と言い訳する設計者は、実力不足か、すでに特定の施工会社と癒着している不審な疑いがあります。
② 候補企業は「一般公募」＋「住民からの紹介」で集める
　談合を狙うグループは、自分たちの言うことを聞く業者だけで身内を固めたがります。これを強力に防ぐ「マンション修繕施工会社の選び方」が、公募に加えて「住民(組合員)が探してきた施工会社」を最低1社混ぜることです。これだけで、裏のネットワークは簡単に崩壊します。
③ 会社の規模は無視！「創業20年以上」で工事実績があれば十分
　「大手だから安心」という先入観は捨てましょう。大手に依頼しても、実際に現場で施工を行うのは下請け・孫請け業者であることが多く、中間マージンが抜かれるだけです。「マンション修繕施工会社の選び方」としては、規模・実績・経営事項審査点(P点/総合評価値やY点/経営状況評価値)などは高額工事になります。最初から「創業20年以上(倒産リスクが低い)」あれば入札に参加してもらうことです。中間マージンをカットすれば、適正価格で同じ工事内容が実現します。
④ 最終決定は「一番安い施工会社」にする
　設計者が「一番安い業者は手抜きが不安」などと言ってきたら要注意です。安くても完璧に工事をさせるために、私たちは設計者に高い設計監理料(一級建築士の技術料)を払っています。設計者がきっちり現場を監理すれば、最も見積もりの安い「マンション修繕施工会社」に任せて何の問題もありません。価格の妥当性を見極めることこそが正しい選び方です。
⑤ 価格を競わせる「逆オークション(複数回の入札)」を取り入れる
　一度の入札で決めず、価格を競わせる「複数回の入札(逆オークション)」を行います。健全な価格競争が始まれば、裏で価格を合わせていた談合業者はついていけなくなり、自ら退散していきます。これこそが、不正を排除する究極の「マンション修繕施工会社の選び方」です。

💡管理組合・住民の皆様へ もし、現在の施工会社選びのプロセスに少しでも不審な点(特定の業者を不自然に推してくるなど)があれば、迷わず「創間式」による入札のやり直しを要求しましょう。大規模修繕の主役は、施工会社でも設計者でもなく、私たち住民です。失敗しない「マンション修繕施工会社の選び方」を実践し、大切な修繕積立金を守るため、毅然とした態度で進めましょう。

　工事以外は管理会社の自由にさせて下さい。委託契約通り行っているので言えば言うほど費用が上がります。管理組合が出来る事は「担当変え」[管理会社変え]しかありません。しかし、工事費削減では負けないで下さい。工事費削減は組合にとっては命題です。管理会社にとってはあまりメリットが無いので非協力的です。十分な予算で楽に工事を進めたいと考えています。さらに、責任回避の助言しか言いません。この事が工事費を増大させます。管理会社の誘導に乗っかれば積立金の値上げは必至です。
適正工事費については管理会社もよくわかっていません。施工業者の言いなりになって工事を進めてきます。ただ「談合させない」「紹介料ゼロ」は注視すれば見つかります。指摘することで、主導権が握れます。工事費削減目線があれば管理会社に負けません。(創間式マンション大規模修繕設計 を参照下さい）

　管理会社は業務委託以外に工事での利益を追求します。身近な位置にいる管理会社は、言葉巧みに管理組合を誘導する事が出来ます。ご注意下さい。(創間式マンション大規模修繕設計 を参照下さい）
① 意中の工事業者に受注させ、見返りを追求
　意中の工事会社を入札に参加させ、受注出来るように画策する場合があります。安い業者(小規模業者)が参加できないように、工事実績数やＰ点など参加条件を操り制限、出来レースを企てるケースもあります。工事費が高騰します。創間式で撃退できます。
② 意中のコンサルを推薦　(劣化診断)(設計)(業者選定支援)(工事監理)
　工事を自由に進めたい管理会社は、息のかかったコンサルが受注できるよう画策する場合があります。修繕コンサルの実績数などで参加条件を制限し、工事費削減が出来る入札力の高い設計士を排除してきます。
　入札力の高い会社は、高スキルの証明になる新築実績の多い会社です。参加資格は「創業30年以上」だけで十分です。
③ 過大助言になりがち
　管理会社の助言は立場上、コスト削減より安心・安全が優先されます。その為、問題が起こる前の計画修繕が優先され、費用が増大します。問題が起きてからの対処修繕が最も安価に出来ますが管理会社からの提案は期待できません。家庭を考えて下さい。壊れる前に家電を買いますか、余裕がある時のバージョンアップはありますが、余裕が無ければ経過観察します。管理会社の常套句ですが「長期修繕計画の工事時期がきます。発注準備が必要です」とか「耐用年数を超えて使用していますので、取替えましょう。責任がとれません」など責任回避の言葉が並びます。仕方ないことです。管理組合が覚悟を決め計画実施を止め対処実施を推進すれば、コスト削減ができます。
④ 一般会計に工事を忍ばせる
　管理費の高騰につながります。緊急工事以外は修繕積立金の支出議案にして集中審議すべきです。しかし、管理会社によっては、承認が取りやすい一般会計に忍ばせて、管理会社のやりたい放題の工事進行をします。必ず総会議案にして個別に審議し適正な工事を発注しましょう。

　工事トラブルは工事予算が不足すると始まります。トラブルの出ない工事は予算が余っている場合です。どんな要望も聞いてくれます。でも過払いになるのでもったいない。工事トラブルは出来高契約で無くなります。常用の請負契約は、専門知識ない素人の施主には勧めますが高額になります。コンサルや管理会社は素人ではありません。工事費削減をするなら、出来高契約を提案すべきです。請負は一切の責任が業者側にあり追加も取れないので、予算が尽きるとトラブル(追加作業の拒否・手抜き)になります。途中から変えるは難しく、契約時に出来高清算で進めるようコンサルなどに依頼下さい。「出来ない」と言われたらコンサルを変更下さい。「技能が低いのでは」と疑って下さい。(創間式マンション大規模修繕設計 を参照下さい）

大規模修繕設計費用（コンサル費用）には[劣化診断][修繕設計][業者選定(入札)][工事監理]が含まれ、創間の劣化診断費用は下記になります。(消費税除く)
【1棟100戸未満】[最低180万]または[戸あたり3.3万]の大きい方の金額
【1棟100戸以上】[最低330万]または[戸あたり2.3万]の大きい方の金額
（複数棟は棟ごと上記で算出し、棟合計に低減率を掛けて求めます。詳細はお尋ねください）
例えば
【1棟100戸未満】
　[ 50戸180万] [ 70戸231万]　
【1棟100戸以上】
　[100戸330万][120戸330万][150戸345万]

安い料金ではありませんが、創間式で工事費が大規模修繕費用（コンサル費用）の4倍～7倍下がります。工事費削減で相殺できます。創間式なら(大規模修繕設計費用)+(工事費)のトータルコストが必ず下がります。

劣化診断費用には[現地調査][住民アンケート][診断報告書]などが含まれ、創間の劣化診断費用は下記になります。(消費税除く)
【1棟当たり】(最低25万)または(戸あたり0.5万)の大きい方の金額
（複数棟は棟ごと上記で算出し、棟合計に割引率を掛けて求めます。詳細はお尋ねください）
例えば
【1棟】[30戸25万][ 50戸25万][75戸38万][100戸50万]

劣化診断は修繕工事設計の初期作業に行う一連の業務なので劣化診断だけの受注はしておりません。すみません。
切り離すデメリット(コスト高や劣化状況の継承不良)がありますのでお尋ね下さい

劣化診断は概算工事費を出す為に必要です。過度な劣化診断調査は不要です。足場がない状態の調査なので劣化状況の完全把握は出来ません。工事は足場敷設後、全面調査を行いますので、この段階では予算をかけずに劣化診断を行いましょう。
本ホームページの[修繕設計コンサルの選び方]の中に劣化診断のやり方を他社比較でUPしています。参照下さい。

　創間は【新築】が本業の[意匠]設計事務所です。一級建築士と言っても色々な専門があります。　
　工事で分類すると【新築】【修繕】に分かれます。　【新築】は無形から建築するので総合スキルが必要、【修繕】は既存建築の手直しが主体なので、総合力がなくても出来ます。
　担当で分類すると[意匠] [構造] [設備] [積算] [監理] [診断]など細分化されています。[意匠]は基本図を作成し各専門の統括を行います。さらに入札を担当します。
　創間は【新築】[意匠]なので、総合スキルがあり、工事費削減・工事費最安値に必要な入札スキルがあります。修繕専門会社に依頼すると形だけの入札しか出来ないので逆に高くなります。

　創間代表(和田)は創間式で工事費削減を広めることが、ライフワークになっています。
現在、[所員16人][新築90％][修繕コンサル10％]です。
[新築]業務が忙しく[修繕コンサル]は年２件程度の対応しか出来ていません。
その為、工事費を下げたい施主(管理組合など)だけに本物の入札設計を提供しています。