大規模修繕設計士

創間の代表(和田)から一言

 創間のマンション大規模修繕設計は創間式を実行する事で、工事費25%削減を実現しています。創間の代表(和田)は自宅マンション(8棟404住戸)の管理組合理事を10回やりました。紛糾し2年止まっていた大規模修繕をまとめた事で注目され、輪番制なので2回で良いところ、10回理事をやりました、 引越して2回、会社の入っている複合ビルの理事長6年継続中です。お陰で管理会社やマンションコンサルの裏事情にも精通でき創間式の開発に至りました。
 創間は意匠設計事務所で新築設計が本業です。創業38年(1986年)、この事が信用のあかしです。 顧客満足やリピーターがあるからやってこれました。
 管理会社の提案に疑問をもった事がありませんか?「修繕積立金が高い」とお困りの組合限定に2013年からマンションコンサルチームを作り、マンション大規模修繕設計を提供しています。
 施主の満足に触れ、工事費削減でお役に立つ事が私の働き甲斐になり、本業の新築設計は後進に任せて、マンションコンサルに専念しています。修繕積立金の値上げを当然のように誘導する社会を正す事が出来ればと頑張っています。

管理組合費削減(管理組合費が高い)

 管理組合費が高いと思われた事はありませんか? 管理組合費を安くする方法があります。
工事費を削減することで実現できます。工事費は積立金から拠出するので管理組合費と無関係と考えている人が多いのですが、組合員にとって管理組合費と修繕積立金は別々の会計ではなく、徴収される側から見れば、一つの固定費です。このあたりが重要です。管理業務費はどの管理会社に依頼しても大差ありません。しかし工事費は管理会社の誘導によって大差が出ます。管理会社は工事をしてはなりませんが、業者と談合し工事費に紹介料を乗せてくるケースがあります。工事は創間式マンション大規模修繕設計で必ず下がります。結果、余剰金になって会計に余裕が出れば、管理組合費や修繕積立金が下がります。管理組合は工事費を下げる事を何より優先して下さい。

修繕積立金が高い(修繕積立金が安くなる方法)

 修繕積立金が高いと思われた事はありませんか? 修繕積立金が安くなる方法があります
工事費を下れば過大な修繕積立金は不要になります。修繕積立金は(国交省)長期修繕計画作成ガイドラインに準拠して積立てます。それが高い。管理会社は長期修繕計画通りの予算で工事を実施します。この事が間違っています。長期修繕計画通り積立、工事は必要な工事(3割削減)だけを1番安い業者に発注して積立金を残して下さい。
これを繰り返せば、修繕積立金は下がります。他のマンションより修繕積立金が安くなれば、資産価値が上がります。
修繕積立金は油断すれば直ぐになくなります。
工事費を下げる事が重要です。創間式マンション大規模修繕設計を参照下さい

大規模修繕業者(選び方)

 談合されると工事費が高騰します。談合は裏で設計者(コンサルや管理会社)が施工業者と手を組んで紹介料や施工利益を加算する悪い慣行です。よくない事です。設計者は追加収入になり、施工者は競争が無くなり高値受注でき、工事検査にも手心が加わるので儲かります。時には、入札参加の全業者が談合している場合があり札順位も決まっています。
 損をするのは、加算金を支払う事になる施主(組合員)だけです。ただ、談合を立証するのは困難です。なら、談合が出来ないよう環境を作るしかありません。
【談合させない方法】談合しても、うま味が無いようにする(創間式マンション大規模修繕設計 を参照下さい)
入札方式で業者選定
 業者選定の方式に「入札方式」以外に「見積合わせ方式」「プロポーザル方式」がありますが「入札方式」は以下の項目を組み合わせると談合ゼロに出来ますが、設計作業を任せてしまう「見積合わせ方式」「プロポーザル方式」は談合の温床になります。「入札方式」は設計スキルや積算能力が必要なので入札力のない設計者はやりたがりません。あるいはすでに談合中かもしれません。必ず入札作業をさせて下さい。積算費用がかかりますが先に払うか後で取られるかの違いで結局、費用は払う事になります。
 「プロポーザル方式」は逆オークションで下げ止まりし、複数業者が最安値状態の場合のみ利用下さい。
入札参加業者を公募
 三者(施主・設計者・管理会社)から最低1社の紹介が最善、談合が出来なくなります。談合者は息のかかった業者を集めたがります。施主紹介業者があれば談合できません。
参加条件の緩和(創業20年以上)(小規模業者の参加を認める)
 談合者は参加条件を操り、中堅以上の業者を募集します。始めから高いです。中堅業者は差益を取って小規模業者に下請けさせ、儲けています。それなら、最初から小規模業者に参加してもらいましょう。参加資格は創業20年以上だけで十分、実際の工事は小規模で無名な下請け・孫請け業者が施工しています。
入札で1番安い業者に発注
 「1番安い業者は不安」と設計者が言っても信用しないでください。談合を疑って下さい。設計者は「1番安い業者」にきっちり工事させて下さい。一級建築士なら当然できるはずです。
逆オークション入札(複数回入札)
 創間式を参照下さい。値引き競争なので談合しても意味が無くなりますので、談合業者は退散します。逆オークション入札に理解がない設計者はスキル不足・談合体質を疑って下さい
設計段階に材料メーカーを入れないように(材料談合になります)
 設計者はメーカーに無償で劣化診断調査の一部をさせ、見返りに材料のメーカー指定を行う。施主は劣化診断料を設計者に払っています。設計の段階で材料メーカーを入れないように指示下さい。材料値引きが働かず高値になります。劣化診断調査の全てを設計者自身にさせて下さい。
積算は設計者にさせる(施工業者にさせない)
 設計者の中には積算まで施工業者にさせている例があります。施主から積算料をもらいながら談合施工者に無償で積算させ見返りに業者選定に便宜を図っています。契約後は紹介料を裏で受け取っているケースもあります。工事費の高騰につながります。

マンション管理会社の選び方

 工事費削減に協力的な管理会社を選びましょう。規模・実績・宣伝広告・値段で選び勝ちですが、どの管理会社でも余り変わりません。
 不満がある場合は担当を変える方が近道です。管理は担当で決まります。住民目線がある担当が最善です。会社目線(会社利益・責任回避など)で対応されると扱いに困ります。
 マンション管理会社の見直しをする場合は工事費削減志向がある管理会社が最善です。創間式マンション大規模修繕設計が理解できない管理会社は、工事費を安く出来ません。油断すると増大し修繕積立金の値上げを提案してきます。
推奨工事費を下げるため、下記が理解できる管理会社をお探し下さい。
一般会計に工事を計上する管理会社の誘導には、ご注意下さい
 管理費の高騰につながります。緊急工事以外は修繕積立金の支出議案にして集中審議すべきです。しかし、管理会社によっては、承認が取りやすい、一般会計に忍ばせて管理会社のやりたい放題の工事をします。必ず総会議案にして個別に審議し適正な工事を発注しましょう。
入札せず見積合わせを提案する管理会社に、ご注意下さい
 見積合わせは、談合の温床になります。理事が行う分は、問題無いのですが、困難です。管理会社によっては見積合わせを任されない会社があります。裏工作が出来ないよう創間式入札で工事費の削減をしましょう。
複数年度理事会を導入し管理会社の監視を強化しましょう
 単年度理事会は弱体年度の理事会に工事が集中します。管理会社が時期を狙って誘導してきます。理事会強化の為、単年度理事会をやめて1年半分入替の2年制が最善です。この事で、総会の留意事項が必ず引き継がれ、単年切れが無くなり、管理会社の付け入る隙が無くなり、工事費が増大しません。
大変でしょうが複数年度への切り替えをご検討下さい。

マンション管理会社に負けない方法

 工事以外は管理会社の自由にさせて下さい。委託契約通り行っているので言えば言うほど費用が上がります。管理組合が出来る事は「担当変え」[管理会社変え]しかありません。しかし、工事費削減では負けないで下さい。工事費削減は組合にとっては命題です。管理会社にとってはあまりメリットが無いので非協力的です。十分な予算で楽に工事を進めたいと考えています。さらに、責任回避の助言しか言いません。この事が工事費を増大させます。管理会社の誘導に乗っかれば積立金の値上げは必至です。
適正工事費については管理会社もよくわかっていません。施工業者の言いなりになって工事を進めてきます。ただ「談合させない」「紹介料ゼロ」は注視すれば見つかります。指摘することで、主導権が握れます。工事費削減目線があれば管理会社に負けません。(創間式マンション大規模修繕設計 を参照下さい

マンション管理会社 裏事情

 管理会社は業務委託以外に工事での利益を追求します。身近な位置にいる管理会社は、言葉巧みに管理組合を誘導する事が出来ます。ご注意下さい。(創間式マンション大規模修繕設計 を参照下さい)
意中の工事業者に受注させ、見返りを追求
 意中の工事会社を入札に参加させ、受注出来るように画策する場合があります。安い業者(小規模業者)が参加できないように、工事実績数やP点など参加条件を操り制限、出来レースを企てるケースもあります。工事費が高騰します。創間式で撃退できます。
意中のコンサルを推薦 (劣化診断)(設計)(業者選定支援)(工事監理)
 工事を自由に進めたい管理会社は、息のかかったコンサルが受注できるよう画策する場合があります。修繕コンサルの実績数などで参加条件を制限し、工事費削減が出来る入札力の高い設計士を排除してきます。
 入札力の高い会社は、高スキルの証明になる新築実績の多い会社です。参加資格は「創業30年以上」だけで十分です。
過大助言になりがち
 管理会社の助言は立場上、コスト削減より安心・安全が優先されます。その為、問題が起こる前の計画修繕が優先され、費用が増大します。問題が起きてからの対処修繕が最も安価に出来ますが管理会社からの提案は期待できません。家庭を考えて下さい。壊れる前に家電を買いますか、余裕がある時のバージョンアップはありますが、余裕が無ければ経過観察します。管理会社の常套句ですが「長期修繕計画の工事時期がきます。発注準備が必要です」とか「耐用年数を超えて使用していますので、取替えましょう。責任がとれません」など責任回避の言葉が並びます。仕方ないことです。管理組合が覚悟を決め計画実施を止め対処実施を推進すれば、コスト削減ができます。
一般会計に工事を忍ばせる
 管理費の高騰につながります。緊急工事以外は修繕積立金の支出議案にして集中審議すべきです。しかし、管理会社によっては、承認が取りやすい一般会計に忍ばせて、管理会社のやりたい放題の工事進行をします。必ず総会議案にして個別に審議し適正な工事を発注しましょう。

大規模修繕工事トラブル(出来高清算で防げます)

 工事トラブルは工事予算が不足すると始まります。トラブルの出ない工事は予算が余っている場合です。どんな要望も聞いてくれます。でも過払いになるのでもったいない。工事トラブルは出来高契約で無くなります。常用の請負契約は、専門知識ない素人の施主には勧めますが高額になります。コンサルや管理会社は素人ではありません。工事費削減をするなら、出来高契約を提案すべきです。請負は一切の責任が業者側にあり追加も取れないので、予算が尽きるとトラブル(追加作業の拒否・手抜き)になります。途中から変えるは難しく、契約時に出来高清算で進めるようコンサルなどに依頼下さい。「出来ない」と言われたらコンサルを変更下さい。「技能が低いのでは」と疑って下さい。(創間式マンション大規模修繕設計 を参照下さい

マンション大規模修繕(設計費用)

大規模修繕設計費用(コンサル費用)には[劣化診断][修繕設計][業者選定(入札)][工事監理]が含まれ、創間の劣化診断費用は下記になります。(消費税除く)
 【1棟100戸未満】(最低180万)または(戸あたり3.3万)の大きい方の金額
 【1棟100戸以上】(最低330万)または(戸あたり2.3万)の大きい方の金額
 (複数棟は棟ごと上記で算出し、棟合計に低減率を掛けて求めます。詳細はお尋ねください)
例えば
 【1棟100戸未満】( 50戸) 180万    ( 70戸) 231万 
 【1棟100戸以上】(100戸) 330万   (120戸) 330万    (150戸) 345万

安い料金ではありませんが、創間式で工事費が大規模修繕費用(コンサル費用)の4倍~7倍下がります。工事費削減で相殺できます。創間式なら(大規模修繕設計費用)+(工事費)のトータルコストが必ず下がります。

劣化診断費用

劣化診断費用には[現地調査][住民アンケート][診断報告書]などが含まれ、創間の劣化診断費用は下記になります。(消費税除く)
【1棟当たり】(最低25万)または(戸あたり0.5万)の大きい方の金額
(複数棟は棟ごと上記で算出し、棟合計に割引率を掛けて求めます。詳細はお尋ねください)
例えば
【1棟】( 30戸)25万   ( 50戸)25万   (75戸)38万  (100戸)50万

劣化診断は修繕工事設計の初期作業に行う一連の業務なので劣化診断だけの受注はしておりません。すみません。
切り離すデメリット(コスト高劣化状況の継承不良)がありますのでお尋ね下さい

劣化診断はなぜ必要

劣化診断は概算工事費を出す為に必要です。過度な劣化診断調査は不要です。足場がない状態の調査なので劣化状況の完全把握は出来ません。工事は足場敷設後、全面調査を行いますので、この段階では予算をかけずに劣化診断を行いましょう。
本ホームページの[修繕設計コンサルの選び方]の中に劣化診断のやり方を他社比較でUPしています。参照下さい。

意匠設計士の大規模修繕コンサル

 創間は【新築】が本業の[意匠]設計事務所です。一級建築士と言っても色々な専門があります。 
 工事で分類すると【新築】【修繕】に分かれます。 【新築】は無形から建築するので総合スキルが必要、【修繕】は既存建築の手直しが主体なので、総合力がなくても出来ます。
 担当で分類すると[意匠] [構造] [設備] [積算] [監理] [診断]など細分化されています。[意匠]は基本図を作成し各専門の統括を行います。さらに入札を担当します。
 創間は【新築】[意匠]なので、総合スキルがあり、工事費削減・工事費最安値に必要な入札スキルがあります。修繕専門会社に依頼すると形だけの入札しか出来ないので逆に高くなります。

「工事費最安値」創間の取り組み

 創間代表(和田)は創間式工事費削減を広めることが、ライフワークになっています。
現在、[所員16人][新築90%][修繕コンサル10%]です。
[新築]業務が忙しく[修繕コンサル]は年2件程度の対応しか出来ていません。
その為、工事費を下げたい施主(管理組合など)だけに本物の入札設計を提供しています。