マンション大規模修繕の流れ・手順を解説した下表を参考下さい。訪問説明実施中
大規模修繕工事の検討段階から工事が終わるまでの進め方が分かるよう作成しました。
マンション大規模修繕の進め方は、他社との差はあまり無く、建物調査(劣化調査)→修繕設計→入札(最低価格業者の選定)→工事の順で進行して行きます。ただ、内容は異なります。[標準コンサル]と[創間コンサル]の内容を比較下さい。工事費削減・談合防止に基づいた進め方になっています。
大規模修繕(進め方)
マンション大規模修繕の進め方(他社比較)
| 比較項目 | 標準コンサル | 創間式コンサル |
|---|
| [1] 建物調査（劣化調査） |
|---|
| 11 | 現地調査 | 3日（10人工）(材料メーカーが含まれる） 分業化され大勢で調査（大勢は談合が懸念) |
1日（2人工）(材料メーカー排除） コンサル担当が自ら診断(材料談合排除） |
|---|---|---|---|
| 12 | 材料メーカーｰの調査 | 材料メーカーの参入を許し材料談合につながる | 材料材料メーカーを入札前には入れない |
| 13 | 調査範囲 | 80％調査(足場がないので全数は見込めない） | 20%抽出調査（足場設置後、全数調査） |
| 14 | 劣化状況図 | 適宜実施 | 写真のみ（工事完了後、全数を図面に記入） |
| 15 | バルコニー調査（住戸） |
全住戸の20％(不十分は否めない) 足場設置後、全戸調査を実施 |
理事住居の2戸程度で把握できます 足場設置後、全戸調査を実施 |
| 16 | 試験調査 | 材料メーカーｰに無償協力させる 材料談合の温床になっている |
目視で判断可能 必要なら工事中(足場が必要)に実施 |
| 17 | 中性化深度測定試験 | 実施（足場前なので抽出場所が不十分) | ✖ (必要に応じて足場後,適正位置で実施） |
| 18 | 塗膜付着強度測定試験 | 実施（足場前なので抽出場所が不十分) | ✖ (必要に応じて足場後,適正位置で実施） |
| 19 | シーリング材物性試験 | 実施（足場前なので抽出場所が不十分) | ✖ (必要に応じて足場後,適正位置で実施） |
| 20 | タイル付着強度測定試験 | 実施（足場前なので抽出場所が不十分) | ✖ (必要に応じて足場後,適正位置で実施） |
| [2] 修繕設計 |
|---|
| 21 | 材料選定 | 上級品を進める(コンサルが責任回避) 過大仕様になり勝ち |
標準品が安く安心 保証年数に見合った材料を施工業者が自由選定 |
|---|---|---|---|
| 22 | 特殊材料 | 採用しがち（材料談合の温床） | 不採用（競争入札に不向き） |
| 23 | 積算 | 積算を他人にさせる場合が多い（コスト管理低下） | コンサル担当、自ら積算(コスト管理向上) |
| 24 |
工事業者積算 | 無償でさせているコンサルを散見(入札妨害を生む） | 業者の誘いを全て拒絶(公正な入札環境作り) |
| [3] 入札 |
|---|
| 31 | 現説(現場説明会) | 集団現説(談合の危険あり) | 個別現説（談合防止のため） |
|---|---|---|---|
| 32 | 入札参加業者の公募 |
コンサル紹介が主流 |
住民・管理会社・コンサルの３者紹介 |
| 33 | 住民公募 | 住民公募を拒否する場合はコンサルの談合が懸念 | （談合が出来ないように）住民からも公募 |
| 34 | 新聞公募 | 中小応募を排除 (高実績を要求) (安値が出ない) | 中小業者も公募(実績不問)(創業25年以上) |
| 35 | 入札方法 | １回入札 | 複数回入札(逆オークション＝リバースオークション) |
| 36 | 業者選定 | 最安値業者を排除(コンサルが不安がり敬遠) 複数社残してプレゼンで決める(入札が無意味) |
最安値業者を必ず選定(保証工事なので心配無用) 1番札にさせるので談合会社は退散します |
| 37 | 工事費削減 | 100%(大手は130％)（談合されると150％） | 70％～80％（工事費削減25％） |
| 38 | 応募業者条件 | 小規模業者を敬遠(安くならない) | 創業25年以上の直工業者が最善 |
| [4] 工事 |
|---|
| 41 | 工事目的 | 美装になりがち | コンクリート保護 |
|---|---|---|---|
| 42 | 機能向上 | 提案したがる | 修繕積立金に余裕があれば提案 |
| 43 | 工事契約の特徴 | 請負契約(2割程度、高めになる) | 出来高契約(適正価格) |
| 44 | 着手金 | 着手金を容認 | 着手金は支払わない |
| 45 | 追加・減額 | 請負契約を理由に拒否（手抜きにつながる） | 増減清算をする（施工に集中させる） |
| 46 | 工事費の支払方法 | 増減なし（積算スキルが低いのか、嫌がる） （過払い損）(手抜きを招く） |
増減あり(出来高清算方式） (過払いゼロ)（手抜きがなくなる） |
[1]建物調査（劣化調査）
11現地調査
［標準コンサル］
3日（10人工）(材料メーカー含）
分業化され大勢で調査（大勢は談合が懸念）
［創間コンサル］
1日（2人工）（材料メーカー排除）
コンサル担当が自ら診断(材料談合排除）
12材料メーカーの調査
［標準コンサル］
材料メーカーの参入を許し材料談合につながる
［創間コンサル］
材料メーカーを入札前には入れない
13調査範囲
［標準コンサル］
80％調査(足場がないので全数は見込めない）
［創間コンサル］
20%抽出調査（足場設置後、全数調査）
14劣化状況図
［標準コンサル］
適宜実施
［創間コンサル］
写真のみ（工事完了後、全数を図面に記入）
15バルコニー調査（住戸）
［標準コンサル］
全住戸の20％(不十分は否めない)
足場設置後、全戸調査を実施
［創間コンサル］
理事住居の2戸程度で把握可能
足場設置後、全戸調査を実施
16試験調査
［標準コンサル］
材料メーカーに無償協力させる
材料談合の温床になっている
［創間コンサル］
目視で判断可能
必要なら工事中(足場が必要)に実施
17機械調査
(中性化深度測定試験)
(塗膜付着強度測定試験)
(シーリング材物性試験)
(タイル付着強度測定試験)
［標準コンサル］
実施 （足場前なので抽出場所が不十分)
［創間コンサル］
✕ (必要に応じて足場後、適正位置で実施)
[2]修繕設計
21材料選定
［標準コンサル］
上級品を進める(コンサルが責任回避）
過大仕様になり勝ち
［創間コンサル］
標準品が安く安心
保証年数に見合った材料を施工業者が自由選定
22特殊材料
［標準コンサル］
採用しがち（材料談合の温床）
［創間コンサル］
不採用（競争入札に不向き)
23積算
［標準コンサル］
積算を他人にさせる場合が多い
(コスト管理低下)
［創間コンサル］
コンサル担当、自ら積算
(コスト管理向上)
24工事業者積算
［標準コンサル］
無償でさせているコンサルを散見
(入札妨害を生む）
［創間コンサル］
業者の誘いを全て拒絶
(公正な入札環境作り)
[3]入札
31現説(現場説明会)
［標準コンサル］
集団現説 (談合の危険あり)
［創間コンサル］
個別現説（談合防止のため）
32入札参加業者の公募
［標準コンサル］
コンサル紹介が主流
［創間コンサル］
住民・管理会社・コンサルの３者紹介
33住民公募
［標準コンサル］
住民公募を拒否する場合はコンサルの談合が懸念
［創間コンサル］
（談合が出来ないように）住民からも公募
34新聞公募
［標準コンサル］
中小応募を排除 (高実績を要求)(安値が出ない）
［創間コンサル］
中小業者も公募(実績不問)(創業25年以上)
35入札方法
［標準コンサル］
１回入札
［創間コンサル］
複数回入札
（逆オークション＝リバースオークション）
36業者選定
［標準コンサル］
最安値業者を排除(コンサルが不安がり敬遠)
複数社残してプレゼンで決める(入札が無意味）
［創間コンサル］
最安値業者を必ず選定(保証工事なので心配無用)
1番札にさせるので談合会社は退散します
37工事費削減
［標準コンサル］
100% (大手は130％) (談合されると150％)
［創間コンサル］
70％～80％ (工事費削減25％)
38応募業者条件
[標準コンサル］
小規模業者を敬遠(安くならない)
[創間コンサル］
創業25年以上の直工業者が最善
[4]工事
41工事目的
［標準コンサル］
美装になりがち
［創間コンサル］
コンクリート保護
42機能向上
［標準コンサル］
提案したがる
［創間コンサル］
修繕積立金に余裕があれば提案
43工事契約の特徴
［標準コンサル］
請負契約 (2割程度、高めになる)
［創間コンサル］
出来高契約 (適正価格)
44着手金
［標準コンサル］
着手金を容認
［創間コンサル］
着手金は支払わない
45追加・減額
［標準コンサル］
請負契約を理由に拒否(手抜きにつながる)
［創間コンサル］
増減清算をする（施工に集中させる）
46工事費の支払方法
［標準コンサル］
増減なし（積算スキルが低いのか、嫌がる）
（過払い損）(手抜きを招く）
［創間コンサル］
増減あり(出来高清算方式）
(過払いゼロ)（手抜きがなくなる）
[5] 担当(コンサルは会社でなく、担当で決まる)
51スキル
［標準コンサル］
一級建築士(修繕設計)(修繕が専門)
［創間コンサル］
一級建築士(意匠設計)
(上級スキルの新築が出来る)
52配置人材
［標準コンサル］
専門分化されているので担当がすぐ変わる
［創間コンサル］
担当は最後まで、変わらない
53修繕実績
［標準コンサル］
会社は多数(担当者の経験は意外と少ない)
［創間コンサル］
会社20件程度(担当も20件程度)
54総合力
［標準コンサル］
マンション新築設計の経験がない
［創間コンサル］
マンション新築設計（約50件）
55理事経験
［標準コンサル］
組合理事経験が意外とない
［創間コンサル］
組合理事経験（15回）
56入札力
［標準コンサル］
修繕設計士は入札実績が少ない
［創間コンサル］
意匠設計士だから、本物の入札が出来る